Au moment d’acheter, les primo-accédants sont très hésitants. Avec des prix du mètre carré très élevés dans les grandes villes, la crainte d’un retournement du marché avec une revente à perte inquiète particulièrement ceux qui achètent pour la première fois.
Faut-il acheter un bien immobilier à rénover avec ces prix du mètre carré ?
La question se pose en particulier à Paris, Bordeaux et Lyon. La baisse des taux des emprunts immobiliers a stimulé les achats. La demande a fait grimper les prix de manière spectaculaire. Ces dernières années, le prix du mètre carré à Paris n’est pas loin de concurrencer celui des villes les plus chères d’Europe, Zurich et Londres (autour de 11 000 euros le mètre carré). Alors est-ce encore une bonne idée d’acheter à ce prix ? Si vous achetez pour vous loger, par rapport aux prix d’un loyer, acheter ne réduira pas la part de votre budget allouée au logement. Bien au contraire, car aux mensualités d’un crédit immobilier s’ajouteront les charges de copropriété, et si la taxe d’habitation est vouée à disparaître, les propriétaires resteront redevables d’une taxe foncière probablement en hausse. Dans tous les cas, il ne faut pas hésiter à regarder les prix du secteur basés sur les transactions réelles enregistrés par les notaires sur https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F16832
Il est toujours possible de tenter une négociation avec le vendeur quand le prix d’un bien semble surévalué.
Quels frais s’ajoutent au prix du mètre carré lors d’un achat dans l’ancien ?
Pour un achat dans l’ancien, la facture est d’environ 8%. Elle comprend la rémunération du travail du notaire (conseil, consultation du bureau des hypothèques, rédaction des actes) mais aussi quelques centaines d’euros, au titre de frais administratifs (timbres, photocopies) et surtout les DMTO (Droits de mutations à titre onéreux (DMTO) prélevés sur les ventes au profit des départements et les frais d’assiette, prélevés au profit de l’état. Ces taux sont susceptibles d’évoluer en fonction de modifications législatives.
A la suite des droits qu’ils leur ont été accordés par les lois de finance de 2014 et 2015, la plupart des départements ont augmenté leur taux applicable du droit de mutation à titre onéreux (DMTO). La part des départements est ainsi passée à peu près partout à 4,50%. En juin 2017, seuls quatre départements avaient choisi de conserver un taux de 3,80 %: l’Isère, l’Indre, le Morbihan et Mayotte.
Une part de 1,20 % reversée à la commune.
Une part de 2,37 % prélevée par les départements au profit de l’État.
La part qui correspond au salaire du notaire peut être négociée depuis le 1er mai 2016, grâce à la loi Macron. Cependant, la remise accordée ne peut pas dépasser 10% et n’est autorisée que sur les sommes au-delà de 150 000 euros.
A ces frais, s’ajoute aussi la commission de l’agent immobilier qui peut également faire l’objet d’une petite négociation. Et bien sûr, dans l’ancien, il y a toujours quelques travaux à réaliser qui vont du rafraîchissement à la transformation.
Alors, d’une certaine manière, les prix augmentent mécaniquement à la revente car les vendeurs veulent récupérer les sommes investies. Mais l’augmentation de la demande ces dernières années a tout de même permis aux vendeurs de réaliser des plus-values.
L’achat immobilier devient-il un placement risqué ?
Dans « placement risqué », il y a d’abord « placement ». Si l’achat immobilier répond à la nécessité de se loger, il est aussi un placement à long terme. Contrairement à une action, le placement dans la pierre gardera toujours une valeur certaine, en particulier dans les grandes villes. Certes, à moyen terme, les plus-values sont incertaines sauf dans des quartiers où les perspectives de développement existent encore. Dans la conjoncture de 2019, on ne peut pas écarter un risque de tassement, de stagnation ou de légère baisse des prix. Mais les habitués de la bourse ont des formules simples « vendre à la hausse » et surtout « tant qu’on n’a pas vendu, on n’a pas perdu » car les cours d’une valeur peuvent toujours remonter ou décoller. A long terme, l’achat immobilier demeure le moins risqué des placements.
Malgré tous les frais qui s’ajoutent au prix du bien au mètre carré et le coût d’une rénovation, l’immobilier reste souvent rentable. Si les plus-values ne sont pas garanties, les moins values sont rares dans les grandes villes où la demande de logement ne cesse d’augmenter.
Ajouter au prix d’achat le coût d’une rénovation n’est-ce pas encore plus risqué ?
Un bien immobilier est palpable, c’est l’absolu contraire d’un placement financier en actions ou obligations. La vétusté d’un bien s’évalue du regard et le dévalorise. Il ne se revend pas au même prix du mètre carré qu’un bien en en bon état. Un bien dégradé, sale, en mauvais état, comportant des équipements défectueux fera mauvaise impression aux visiteurs. C’est très souvent le cas des maisons ou appartements reçus en héritage qui ont été conservés pendant des décennies par des propriétaires âgés. Un bien immobilier prend de la valeur quand on réalise les travaux d’entretien et de valorisation, comme il en perd quand on le laisse se dégrader. Dans un appartement situé au sein d’une copropriété, les parties privatives doivent être entretenues comme les parties communes.
Pour la rénovation d’un appartement ancien, les travaux d’importance qui doivent être confiés à des professionnels qualifiés ont un coût, mais ils majorent aussitôt la valeur du bien. En fonction des matériaux choisis, il faut compter entre 1000 et 2000 euros du M2, jusqu’à 3000 ou plus pour une rénovation haut-de-gamme. Demandez plusieurs devis, ne comparez pas seulement les prix mais le sérieux de l’entreprise et la qualité des prestations proposées pour que l’aventure de la rénovation ne tourne pas au cauchemar.
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Une maison doit être surveillée par ses propriétaires. Les toitures, les charpentes et les conduites d’eau doivent faire l’objet de vérifications, les équipements de chauffage et d’eau chaude sanitaire doivent être régulièrement entretenus, et les piscines nécessitent des interventions comme le nettoyage du filtre à sable.